Recuperação de valores pagos indevidamente a título de ITBI, sob o respaldo da jurisprudência do STJ.
O cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), conforme o art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN), é ancorado no “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”. O fato gerador, como delineado pelo art. 35 do CTN, é a transmissão de propriedade ou de direitos reais imobiliários, ou a cessão de direitos relativos a essas transmissões, quando realizadas entre vivos.
É imperativo destacar que, embora se possa estabelecer uma média do valor de mercado dos imóveis no Rio de Janeiro, a avaliação específica de cada propriedade pode variar consideravelmente. Diversos fatores, como benfeitorias, estado de conservação e interesses pessoais, podem influenciar no valor real da coisa.
O ITBI, por conta de seu fato gerador, comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração ou por homologação. O fisco não pode realizar um lançamento de ofício sem a participação do contribuinte, de acordo com o princípio da boa-fé objetiva. O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se em conformidade com o valor venal de mercado, podendo ser contestado pelo fisco apenas mediante procedimento administrativo específico, respeitando o contraditório e a ampla defesa.
A impossibilidade prática de realizar o lançamento originário de ofício é justificada pela falta de conhecimento prévio do fisco sobre todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.
A jurisprudência consolidada do STJ reforça a necessidade de observância do procedimento de arbitramento da base de cálculo estabelecido no art. 148 do CTN. As decisões destacam que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, podendo ser afastado pelo fisco apenas mediante processo administrativo específico.
A decisão proferida pelo STJ em recurso repetitivo, no tema nº 1113, reforça a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte, que só pode ser contestado mediante processo administrativo. A fixação prévia de um valor de referência pela administração é indevida e configura lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa.
Nesse cenário, o contribuinte detém o direito à repetição do indébito, sendo ressarcido pelo valor pago a mais, corrigido monetariamente desde o pagamento indevido e acrescido de juros moratórios a partir do trânsito em julgado da sentença.
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